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Un negocio de propiedad inmobiliaria (o de bienes raíces, como suelen llamar a este negocio en la América que habla español) tiene muchas facetas. En este post hablaré sobre los de alquiler de vivienda, frente a otro tipo de alquileres como locales, garajes o edificios completos. El artículo está orientado a España, aunque puede tener muchas similaridades con otras regiones.

Los gastos mensuales a los que el propietario tiene que enfrentarse son:

  • Hipoteca (parte gasto y parte inversión).
  • Seguro de vida del propietario (si la vivienda está hipotecada).
  • Impuestos sobre la propiedad (Impuesto de Bienes Inmuebles).
  • Seguro de hogar.
  • Seguro de protección de impagos (si la vivienda se destina únicamente al alquiler).
  • Mantenimiento, como reparaciones, compra de mobiliario o electrodomésticos.

De estos gastos, el mayor suele ser la hipoteca, compuesta por devolución de capital (inversión) y pago de intereses (gasto). Sin embargo, si estamos interesados en obtener el flujo de dinero de la propiedad, podríamos considerar toda la hipoteca como gasto y olvidarnos de la aportación al patrimonio que supone.

A la hora de alquilar una vivienda y de calcular la rentabilidad del alquiler, es necesario tener todos estos gastos en cuenta. Por ejemplo, podríamos hacer la siguiente tabla, con datos mensuales. Varios de los gastos tienen una cuota anual (seguros) o no son fáciles de prorratear (mantenimiento), que hay que estimar en función del histórico y de las condiciones de la vivienda.

Valor de mercado 140.000 €
Pago inicial + impuestos + escrituras 30% 42.000 €
Hipoteca (100.000 € por pagar) 350 € (300 son capital)
Seguro de vida 15 €
IBI 20 €
Seguro de hogar 20 €
Seguro de protección de impagos no dispone
Mantenimiento 50 €
Total 455 €

Si la vivienda no ingresa por alquiler una cuota de al menos 455 € al mes, la vivienda arrojaría un flujo de caja negativo. Es conveniente prorratear también la tasa de ocupación, que para alquileres normales podría ser del 85% (5,4 meses vacía cada 3 años).

Método 1. Si el precio al que podemos alquilar la vivienda de estas características es de 600 €, tenemos un flujo de caja positivo de 145 €/mes. Es conveniente en este punto restarle los impuestos, que sería aproximadamente el 20% del 40% (aunque esto cambia a menudo), unos 23 €. Si sólo nos fijamos en el flujo de caja, la rentabilidad anual sería: 122*12*0,85 / 140.000 = 0.88%

Método 2. Sin embargo, hay que tener en cuenta que 300 € de la cuota de hipoteca van a construir patrimonio, así que podríamos sumarlos al pago mensual: (122+300)*12*0,85 / 140.000 = 3.1%.

Método 3. Otra forma de verlo es calculando esta rentabilidad sobre la inversión inicial hecha en la vivienda, que normalmente va entre el 20% y el 30% (pago inicial más impuestos y escrituras): (122+300)*12*0,85 / 42.000 = 10.2 %

A la hora de elegir un mecanismo para evaluar la rentabilidad efectiva del negocio de alquiler de su vivienda, es conveniente tener estas tres formas en cuenta, para poder compararlas con otros instrumentos de inversión.

Bonus Método 4. Un último método, que se fija sólo en el dinero disponible sería el de utilizar el flujo de caja mensual y el pago inicial para calcular la rentabilidad: 122*12*0,85 / 42.000 = 2.9 %.

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